8 495-001-47-85
8 926 204-75-42
Бесплатная консультация

Как защитить себя при покупке квартиры: какие заверения нужно получить от продавца

Почему покупатель недвижимости находится в зоне риска

При покупке квартиры покупатель передает продавцу денежные средства в обмен на право собственности на недвижимость. Однако даже после регистрации сделки существует риск, что договор купли-продажи будет признан недействительным.

Основания для признания сделки недействительной предусмотрены статьями 168–179 Гражданского кодекса РФ.
Если суд отменяет сделку:
  • квартира возвращается продавцу;
  • покупателю должны вернуть уплаченные деньги.
На практике именно возврат денежных средств часто становится главной проблемой. К моменту взыскания у продавца может не оказаться ни денег, ни имущества, за счет которого можно исполнить решение суда.

Когда можно получить компенсацию от государства

В некоторых случаях закон предусматривает выплату компенсации добросовестному приобретателю недвижимости.
Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», покупатель может рассчитывать на возмещение реального ущерба, если после признания сделки недействительной взыскать деньги с продавца невозможно.
Однако такое право возникает только у добросовестного покупателя.

Как подтвердить свою добросовестность

Чтобы в дальнейшем подтвердить свою добросовестность, важно еще на этапе заключения сделки получить от продавца письменные заверения.
Включить непосредственно в договор купли-продажи
Оформить отдельным документом
Оба варианта являются допустимыми.

Какие заверения должен дать продавец

Рекомендуется включить в документы следующие подтверждения.
О полной дееспособности
Продавец подтверждает, что:
  • является полностью дееспособным;
  • понимает значение своих действий;
  • осознает последствия заключения договора.
Об отсутствии принуждения
Продавец подтверждает, что заключает договор добровольно и не находится под влиянием:
  • заблуждения;
  • обмана;
  • насилия;
  • угроз;
  • тяжелых жизненных обстоятельств.
О семейном положении
Продавец подтверждает одно из следующих обстоятельств:
  • квартира была приобретена вне брака;
  • либо недвижимость приобретена в браке, но к сделке прилагается нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.
Об отсутствии прав третьих лиц
Продавец подтверждает, что квартира:
  • не находится в залоге;
  • не арестована;
  • не передана в аренду или наем;
  • не обременена правами третьих лиц;
  • свободна от иных ограничений, препятствующих продаже.

Почему это важно

Письменные заверения продавца не исключают риск судебного спора, однако они являются важным доказательством того, что покупатель действовал разумно и добросовестно при заключении сделки.
Именно такие документы могут сыграть существенную роль при защите прав покупателя и при обращении за компенсацией в случаях, предусмотренных законом.
Если Вы столкнулись с подобной ситуацией,
я помогу Вам решить Вашу проблему.